《魔鬼经济学》信息就是互联网世界的流通货币（2）
发布：追蝶
时间：2006-7-18
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信息就是互联网世界的流通货币（2）
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我们还可以考虑一下那些表面上看起来不会产生任何恐惧的交易，比如说出售房屋。卖掉一座房子有什么可怕的呢？当然，对于你来说，买卖房屋很可能是自己一生中最大的一笔金融交易，你可能在不动产交易方面根本没有经验，而且你可能对自己的房屋充满感情，所以在出售房屋的过程中，你至少会有两个层次的心理恐惧：价钱可能过低，或者你的房子根本卖不掉。
在第一种情况下，你担心把价格定得太低了；在第二种情况下，你实际上是在担心自己的价格有可能太高了。当然，你的经纪人可以设法为你在高价和低价之间找到一个黄金平衡点。通常情况下，房地产经纪人会掌握所有的信息：房屋的市场存量、最近的销售趋势、房产抵押市场的变化，他甚至可能已经在心里列出了一串潜在买家的名单。你可能甚至会感觉自己非常幸运，能够找到这样一位知识丰富的专家来帮自己处理这么复杂的事情。
问题是，他并不这么认为。房地产经纪人通常不会把自己的委托人看成是盟友。回想一下我们在本书开始部分谈到的那项研究，其中谈到了房地产经纪人出售自己房屋时的最终成交价格，以及他们在出售委托人的房屋时的最终成交价格。该研究表明，经纪人通常会把自己的房屋多保留10天时间，等待更高的报价，并把自己的房屋以高出委托人房屋3%的价格卖出去，也就是说，如果他能够把委托人的房屋以30万美元的价格出售的话，他至少能把自己的房子多卖1万美元。这多出的1万美元就是信息不对称的结果。问题在于，即便把你的房子多卖1万美元，经纪人最终也只能得到150美元，所以对于他们来说，完全没有必要为了这150美元付出那么多的辛苦。所以他的工作就是让你相信30万美元已经是一个很不错的报价了，只有傻瓜才会拒绝这样的价格。
他们有很多方法可以达到这个目的。可以肯定，你的经纪人不会直接喊你傻瓜。他只会给你这样的暗示，比如说他可以告诉你，就在同一个街区，有一所房子也在转让，那所房子比你的还要大，还要新，还要漂亮，可它已经闲置6个月都没卖出去了。从这个例子当中我们可以看出，经纪人的主要武器就是：将信息转化为恐惧。下面我们来看斯坦福大学法律教授约翰?多诺修（John Donohue）讲述的一个真实的故事：“我当时正要购买斯坦福校园里的一所房子，”他回忆道，“卖方的经纪人不停地告诉我，因为房地产市场很快会繁荣起来，所以这笔交易一定对我有好处。可我刚签完字，他就问我是否需要找一名经纪人来帮忙出售我现在的房子。我告诉他说不定我自己就可以把它卖掉，然后他回答道，‘约翰，要是在平时，你或许可以卖掉，但现在市场这么不景气，我觉得你确实需要一名经纪人。’”
在不到5分钟的时间里，一个“繁荣的市场”很快就变得“不景气”了。对于那些正在寻找下一笔交易的经纪人来说，他们很容易捏造出这样的“奇迹”。
还有一个真实的故事，也是关于房地产经纪人是如何滥用信息的。这个故事的主角叫K，是本书一位作者的好朋友。K想买一所标价为46.9万美元的房子。他准备报价45万美元，可当他给卖方经纪人打电话，询问房主所能接受的最低价格是多少的时候，那位经纪人立刻对K嗤之以鼻。“你应该感到惭愧，”他说道，“这显然违反了我们这一行的基本道德。”
K表示道歉。然后两个人开始改变话题，聊起了其他事情。10分钟之后，正当谈话要结束的时候，卖方居然接受了43万美元的价格。由于经纪人的介入，卖方损失了2万美元。而与此同时，经纪人只损失300美元。这只是一笔很小的损失，但它却可以让经纪人又快又简单地完成交易，并轻松赚进6 450美元。
由此看来，房地产经纪人的主要工作内容就是说服委托人接受低一些的价格，并同时告诉潜在买家他们完全可以以低于标价的价格买到房子。当然，经纪人不会直接地告诉买家去压低价格，他们完全可以通过一些更加巧妙的办法来达到这一目的。前面提到的对房地产经纪人的研究当中还提到了一些广告，我们从中可以看出经纪人是如何通过广告词来暗示买方压低价格的。比如说像“状态良好”这样的广告语就充满了暗示意味，它的言外之意是“这房子很旧了，但还能坚持几年。”有经验的买家当然能够看透其中的含义（或者他可以亲自去看看房子），可对于一个65岁而且已经退休的委托人来说，他觉得“状态良好”是一个相当不错的广告语，这显然正合经纪人的心意。
一项针对不动产广告用语的分析表明，经纪人所选择的广告语跟房屋的最终成交价格之间有着密切联系。当然，这并不是说把一所房子标为“状态良好”就会大大降低房子的最终售价。但是，研究表明，当房地产经纪人在广告语中使用“状态良好”这个词的时候，她确实是在鼓励潜在的买家压低价格。
下面是不动产广告中最常使用的10条广告语。其中有5条对最终成交价有积极的影响，有5条会产生消极的影响。读者不妨猜猜看哪些广告语会有积极影响，哪些广告语会产生消极影响。