按揭购房合同中的最大陷井 银行得利上百亿

发布：小妖儿   时间：2006-4-26   阅读：719  

前段时间，在一朋友家中玩，朋友把刚与银行签定的按揭购房合同让我看看。当看到还款方式时，合同规定有两种：一种是“等额本息法”；另一种是“等额本金法”。合同选的是第一种。我大吃一惊，朋友怎么会选第一种呢？经朋友一说，在签合同，只顾签字，没时间看，搞不懂有啥区别。我对这个问题很敏感，因为我是学会计专业。　

　　在这里，我要说的是：两种还款方式的本质是两种不同计息方式引起的。第一种是复利计息(就是平时所说的利滚利)，第二种是单利。　

　　通常情况下，银行方面在解答两种方式的区别时，仅仅只说表面现象，即第二种还款方式的还款压力要大些，因为先期要比第一种还得多些。银行根本不提其两种方式本质。另外我要说是的，两种方式的还款压力是相等的，第二的压力是先期要大些，第一种的压力后期要大些。如果银行明确了两种方式的计利息本质，你会选择第一种吗？在这个问题上银行是否存在欺诈行为呢？　

　　我朋友在银行贷了24万元，20年期。我当时就跟他算了，第一种方式要多付利息3万以上。　

　　现在来原一笔帐，根据报道，全国一季度的商品房开发量10亿平米，另外我们假设条件如下：　

　　1.均价1800元／平米　

　　2.50%的购房者选择按揭购房　

　　3.40%是付，60%贷款　

　　4.60%是购房者不慎选择了第一种还款方式。即“等额本息法”　

　　5.贷款期平均12年　

　　计算出的总贷款金额3240亿。　

　　另外我计算了一下4500元的贷款，在两种不同的方式下，第一种要比第二种多计利息162.26元，现在不难算出，银行就会在2006年一季度开发的商品房中多得利益为116亿元。再想想在这之前，之后。要从老百姓身上得多少利益。　

　　当然，上面从静态的角度算的银行得利。这问题讨论起来有点复杂，　因为第一种还款方式前期节约下来的钱在理论上有时间价值。但是那仅是理论上的。　

　来源：新浪精英理财论坛